Advokatene i Bing Hodneland svarer

Advokat Marianne Frisvold Furuseth og advokat & partner Knut Hodneland er to av advokatene i det faste BORI-teamet hos Bing Hodneland. Her svarer de på et utvalg spørsmål som våre forvaltere jevnlig får fra beboere og styremedlemmer om grensesnittet for vedlikeholdsansvar og skadesaker.

—

Hvem har egentlig ansvaret for en skade når man er usikker på hva som er skadeårsaken?

Spørsmålet om hvorvidt det er den enkelte beboer eller fellesskapet som er ansvarlig for å utbedre en skade kan være vanskelig nok å besvare, og det blir fort komplisert dersom man ikke får avklart hva som er årsaken til skaden.

I noen tilfeller er det ikke mulig avklare hva som er årsaken til at det oppstått en skade, i andre tilfeller får man forskjellige svar fra forskjellige fagfolk – og fra tid til annen er det flere årsaker som sammen har ført til at det har oppstått en skade. Når det ikke er avdekket hvorfor skaden har oppstått er det heller ikke så lett å kunne fastslå hvem som har ansvaret for utbedringen.

Forvalterne hos BORI har sendt oss følgende eksempel på et oppkonstruert typetilfelle:

Oline Normann i Blåsborttoppen Borettslag fikk en fikk en stor bul under parketten i stuen i andre etasje. Gulvet ble revet opp, og fagmann kunne ikke finne tegn til fukt. Like etterpå kom det nye buler i alle de andre rommene i andre etasje, inkludert på badet der flisene slo sprekker. Snekkeren sa han aldri hadde sett noe lignende, og mente at det måtte være noe med etasjeskillerne, uten at han egentlig var sikker på hva. Oline ber så styret om å få klarhet i hvem som har ansvaret for utbedringskostnadene. Styret sier at dette ansvaret ligger på Oline, og avviser saken hennes.

Med dette som utgangspunkt har forvalterne stilt oss følgende spørsmål:

Kan styret nekte å ta inn en fagmann for å finne ut av hvorfor skaden oppstår? Hvem har bevisbyrden for hvor ansvarsforholdet ligger, beboer eller styret?

Det er alltid krevende å besvare generelle problemstilling konkret, men selv om vi alltid passer på å si at ingen saker er like – så er det likevel mulig å si noe overordnet om hvordan man bør håndtere slike saker.

Utgangspunktet for hvem som har – eller bør ta – ansvaret for å avklare en slik sak finner vi i den grensegangen som borettslagsloven og eierseksjonsloven gir for skillet mellom vedlikeholdsansvaret til den enkelte eier og vedlikeholdsansvaret som faller på fellesskapet.

Vedlikeholdsgrensesnittet i de to boliglovene er først og fremst fastsatt med en klassisk boligblokk i tankene – og det er mange borettslag og eierseksjonssameier som fysisk skiller seg fra dette. Ved frittliggende bebyggelse og rekkehus er det ofte regulert slik at den enkelte eier står ansvarlig for bygningsdeler som det i en boligblokk er fellesskapet som har ansvaret for – slikt som etasjeskillerne eller den utvendige fasaden.

Det er viktig å huske at mange borettslag og eierseksjonssameier har vedtektsbestemmelser som avviker fra hovedregelen i lovene. Dersom vedtektene har bestemmelser som trekker grensesnittet på annen måte vil vedtektene være bestemmende for vurderingen.

I borettslaget der Oline i vårt eksempel bor har de ikke slike spesialregler i vedtektene, og det er borettslagslovens regler som gjelder. Oline bor i et rekkehus over to etasjer med egen inngang på bakkeplan. Vi presiserer eksempelet litt, og legger til grunn at Oline ikke har fått utført noen arbeider med gulv, etasjeskiller eller badet som kan antas å ha påvirket den situasjonen som oppstår i eksempelet. Dersom Oline har fjernet en vegg i etasjen under, og med det svekket bæringen av andre etasje, vil vi stå overfor en annen situasjon. Det samme gjelder hvis det er fukt i gulvet i kjelleren som Oline har innredet uten søknad til verken plan- og bygningsmyndighetene eller borettslaget. Når det i eksempelet med Oline oppstår skade på parketten i andre etasje inne i boligen, og man ikke har observert noe som tyder på at det lekker vann inn gjennom yttervegg, fra taket eller fra et vannrør skjult i en vegg, så vil det være mest nærliggende å peke på at borettslagslovens § 5-12 2. ledd angir at det er andelseieren som har vedlikeholdsplikten for «innvendige flater» i boligen.

I eksempelet har Oline fått gulvet undersøkt, og hun har fått dokumenter – så langt det er mulig – at det ikke er vannskader eller forhold hun har forårsaket som er årsaken til at gulvet buler. Når badegulvet også slår sprekker, og snekkeren peker på at dette mest sannsynlig skyldes etasjeskillerne – da kan Oline henvende seg til styret og be om hjelp. Dette følger av borettslagslovens § 5-17 1. ledd, som angir at det er borettslaget som har ansvar for alle forhold som ikke er lagt på andelseieren.

Det er vårt generelle råd at alle slike skadesaker meldes til forvalter hos forretningsfører, og at slike skadesaker meldes til borettslagets eller eierseksjonssameiets forsikringsselskap dersom det er grunnlag for det.

Styret, eller forsikringsselskapet, bør deretter engasjere en takstmann eller annen fagperson som kan foreta en vurdering av skadeårsaken. Ved uklare skadeårsaker kan det være god praksis at det er styret som engasjere en takstmann, men at man blir enige om at dersom undersøkelsene viser at det er andelseier som har ansvaret for en skade – så skal andelseier dekke borettslagets kostnader til takstmannen.

Noen borettslag og eierseksjonssameier har også regler om at den enkelte eier må dekke egenandeler til fellesskapets forsikring i tilfeller der skadeårsaken faller inn under ansvarsområdet til den enkelte eier og fellesskapets forsikring benyttes til å utbedre skader. En slik ordning er nok riktig jus også uten at det fremgår av vedtektene, men i praksis er det krevende å dokumentere den nødvendige grad av uaktsomhet, og gitt de relativt lave beløp egenandelene utgjør er det vår generelle råd at fellesskapet dekker egenandelen dersom det gis dekning under fellesskapets forsikring.

Hvilke alternativer har Oline hvis styret i Blåsborttoppen ikke følger opp saken? Hva kan styret gjøre hvis det nettopp skulle vise seg at alt dette skjer fordi Oline har fjernet en vegg i første etasje? Oppfølgingsspørsmålene fra forvalterne hos BORI er klassiske problemstillinger som vi ofte besvarer:

Kan Oline hyre inn en fagmann på egen regning, og kreve kostnaden for dette tilbakebetalt av borettslaget hvis det viser seg å være borettslagets vedlikeholdsansvar?

Her er det korte svaret ja. Retten til dette er slått fast i borettslagslovens § 5-18, som gir andelseieren rett på erstatning for tap som følge av at laget ikke oppfyller sin plikt til vedlikehold.

Kan Oline eventuelt kreve kostnaden til juridisk bistand tilbakebetalt av borettslaget hvis styret nekter å betale for fagmannen, og det er deres vedlikeholdsansvar?

Her er det vanskelig å svar like kort, men utgangspunktet vi opererer med er at som hovedregel skal hver av partene dekke egne kostnader helt frem til spørsmålet eventuelt avgjøres av domstolen. Særskilte tilfeller, eksempelvis der foreligger klare feil eller forsømmelse fra borettslagets side, kan tilsi et annet resultat.

Kan styret kreve at Oline tilbakebetaler kostnadene til fagmann hvis styret har tatt dette på sin kappe og det viser seg at ansvaret ligger på beboeren?  

Her er igjen det korte svaret ja – slik det er det når forholdet er det motsatte. Reglene om dette finner man i borettslagslovens § 5-13, som slår fast at borettslaget kan kreve erstatning for tap som følge av andelseieren ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt.

Helt kort kan vi påpeke at eierseksjonsloven etter fornyelsen i 2017 har fått på plass regler om erstatningsansvar i eierseksjonslovens § 34 og § 35, og at både § 29 4. ledd og § 33. 4. ledd gir grunnlag for krav om tilbakebetaling fra de øvrige seksjonseiere, normalt via styret, for en seksjonseier som har båret mer enn sin andel av kostnader som det er fellesskapet som skal dekke.

Som et viktig praktisk råd minner vi både styrene og andelseiere – eller seksjonseiere – om at man må gi den andre part et konkret varsel med en fornuftig frist før man setter i gang med vedlikehold som det er uklart hvem som står ansvarlig for. I tillegg bør man varsle at dersom det gjennom arbeidene eller på et senere tidspunkt blir avklart at det er den andre part som har ansvaret for det man nå selv utbedrer – så vil man fremme krav om dekning av disse kostnadene.

Bing Hodneland advokatselskap tilbyr en halvtime gratis bistand til styrene i borettslag og eierseksjonssameier som forvaltes av BORI, samt fast rabatert pris pr time for bistand ut over dette. Bing Hodneland har et solid team innen boligjuss, eiendomsrett og entreprise og er parat til å bistå styrene med stort og smått av juridiske problemstillinger.