Utleie via Airbnb

I både borettslag og i sameier kan man leie ut boligen sin innenfor visse rammer. Fulltidsutleie via Airbnb og tilsvarende tjenester vil imidlertid ikke være lovlig. NBBLs advokat Henning Lauridsen forklarer hvorfor.

Fulltidsutleie av hele leiligheten via Airbnb er ulovlig

I så vel borettslag som sameier må boligen brukes til boligformål. Noe næringsvirksomhet kan skje i tillegg, men hovedformålet må være beboelse. Dersom bruken kan anses som næringsvirksomhet, for eksempel hyppig korttidsutleie til turister som minner og hotelldrift, vil det være ulovlig. De som bor der bruker ikke boligen som sin bolig, men som et alternativ til hotell, pensjonat eller tilsvarende.

Lei ut så mye du vil hvis du selv bor i boligen

Dersom man selv bor i boligen, kan man leie ut ett eller flere av boligens rom så ofte man vil og så lenge man vil. Man behøver heller ikke å søke styret om tillatelse. Man kan følgelig leie ut et rom via Airbnb uten at dette er noe som vedkommer styret såfremt leietakerne oppfører seg bra.

Forutsetningen for denne formen for utleie er at man selv bor i boligen mens utleien skjer. Det vil nok også være mulig å leie den ut ved sitt eget kortvarige fravær, for eksempel noen sommerferieuker.

Ikke lei ut til noen som plager naboene

Dersom man leier ut via Airbnb er man ansvarlig for at leietakerne oppfører seg skikkelig. Har man leid ut til en gjeng unge mannlige briter som arrangerer utdrikningslag i leiligheten, kan man fort få problemer. Leietakernes brudd på husordensregler og andre plikter vil som hovedregel regnes som utleiers mislighold. Gjør leietakerne skade på eiendommen kan man bli erstatningsansvarlig. Man bør derfor kun leie ut til folk man tror vil oppføre seg på en måte som ikke plager naboene.

Utleie av hele boligen

Ved utleie av hele boligen er det forskjellige regler i borettslag og sameier.

I et borettslag gjelder det såkalte brukereierprinsippet som innebærer at boligen som hovedregel skal bebos av eieren selv. Utleie av hele boligen er et unntak fra prinsippet og kan bare skje med styrets forutgående tillatelse.

I noen tilfeller har eier rett til å leie ut sin borettslagsbolig. Det skal likevel søkes styret, men styret kan ikke avslå søknaden med mindre det har en saklig grunn.

Dette gjelder dersom:

• Eier har bodd i boligen i ett av de to siste årene, da kan eieren leie ut i inntil tre år.
• Eier kan også leie ut boligen ved midlertidig fravær, for eksempel fordi man skal til Danmark og studere i fem år.
• Dersom utleien skjer til nærstående, for eksempel en forelder som leier ut til sitt barn.

I tilfellene over må styret godkjenne søknaden med mindre den som skal bo i boligen er en kjent misligholder slik at styret har grunn til å nekte å godkjenne vedkommende som leietaker.

Utleie via Airbnb er derfor ikke særlig praktisk i borettslag med mindre eieren bor i boligen selv mens utleien skjer.

I et sameie vil det i utgangspunktet være fritt frem for utleie. Sameier som ligger sentralt i byene kan derfor få flere boliger som bebos av leietakere enn av eierne selv.

• Utleie via Airbnb og tilsvarende tjenester vil være tillatt, med mindre omfanget blir så stort at det er å anse som næringsvirksomhet.
• Dersom boligen leies ut til studenter fra 15. august til 15. juni og leies ut til turister via Airbnb om sommeren, vil dette antakelig være innenfor rammene av eier har lov til å gjøre fordi hovedformålet fortsatt er beboelse. Det vil imidlertid være en forutsetning at utleien via Airbnb ikke fører til nevneverdige ulemper for de øvrige beboerne i sameiet.

I enkelte sameier det er vedtektsfestet at styret skal godkjenne leietaker. Dersom man har en slik regel kan ikke samtykke nektes med mindre styret har en saklig grunn for det, for eksempel at leietaker er en kjent bråkebøtte.

Publisert av NBBL, 2017