Hopp til innhold

Vedlikehold og oppgradering

Tiden går – bygningsmassen eldes og har behov for vedlikehold, og beboernes behov endres. Dermed kan spørsmålet om vedlikehold og rehabilitering bli aktuelt. Vedlikeholdsarbeid som utføres for sent kan innebære store merkostnader og unødig store følgeskader.

Har styret tid, kapasitet, ressurser og den nødvendige kompetansen knyttet til økonomi, HMS og det tekniske til å følge opp større vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter? Å søke hjelp til planlegging og gjennomføring er en god løsning som vil kvalitetssikre prosjektet. Vi kan tilby styret hjelp til prosjekt- og byggeledelse. Dette gir trygghet for prosjektet, både når det gjelder kvalitet, fremdrift og økonomi, samt at gjeldende lovverk følges.

Vi kan bistå med vedlikehold og rehabilitering av ulikt omfang. Vi tilbyr også skreddersydde nettbaserte verktøy som gjør det enklere for styret å følge opp kravene til HMS og planlegge vedlikeholdsarbeidet i borettslaget eller sameiet.

Les mer om våre tjenester i menyen nedenfor.

Prosjektledelse

Alle eiendommer har behov for vedlikehold. Erfaringsmessig medfører vedlikeholdsarbeider som utføres for sent store ekstrakostnader og unødig store følgeskader. Teknisk avdeling kan bidra med assistanse til systematisk vedlikehold av og i eksisterende bygningsmasse. Vi hjelper dere i alle faser i byggeprosessen, fra før byggestart og frem til overtagelse.I forbindelse med oppgraderinger og rehabiliteringer, kan vi prosjektere, koordinere med entreprenør og ta oss av prosjektledelsen.

Vi kan bistå med blant annet:

  • Innhenting av tilbud. Herunder beskrivelse av oppdraget og utarbeidelse av tilbudsforespørsel
  • Evaluering av innkommende tilbud samt innstilling av tilbyder
  • Avklaring- og kontraktmøter med valgt tilbyder samt utarbeidelse av kontraktdokumenter
  • Utarbeidelse av planer og dokumenter for byggherrens HMS-ansvar
  • Deltakelse i møter med styret
  • Utarbeidelse av budsjett
  • Oppfølging på byggeplass med teknisk kontroll
  • Økonomioppfølging i utførelsesperioden
  • HMS-oppfølging
  • Avholde byggemøter inkludert referat fra møte
  • Overtagelsesforretning ved ferdigstillelse av prosjektet

Vi bistår også med oppfølging i reklamasjonsperioden.

Uforpliktet pristilbud

Rehabilitering

Vi kan bistå med tjenester og byggeteknisk rådgivning av større og mindre omfang.

Vi hjelper dere med ulikt omfang av rehabilitering:

  • Enkel vindus- og dørutskiftning
  • Tilleggsisolering og ny fasadekledning
  • Endring eller tillegg av tekniske installasjoner: balansert ventilasjon, alternative oppvarmingskilder som f.eks. vannbåren varme
  • Fornyelse av tak
  • Nye og/eller større balkonger
  • Våtromsrehabilitering: utskiftning av sluk, avløpsrør, overflater, bereder og armatur
  • Elektriske installasjoner: større kapasitet, nytt hovedinntak, stigeledninger, sikringsskap, myndighetskrav mht. elde, feil, mangler og brannfare
  • Betongrehabilitering: fasade, balkonger, parkeringsanlegg etc.
  • Utenomhus-arbeider: veier, plener, parkeringsplasser

Uforpliktet pristilbud

Tips og råd

Det dukker av og til opp problemstillinger av teknisk art som våre kunder ønsker svar på. Her finner du noen aktuelle artikler. Er det et tema du vil ha nærmere belyst, men savner her, så gi oss gjerne et tips her firmapost@bori.no.

Forsikringer - skader på eiendom

Boligselskap som har forretningsføreravtale med BORI tilbys Forsikring for boligsammenslutning i Gjensidige, iht samarbeidsavtale med Norwegian Broker AS.
Egenandelen følger av forsikringsvilkårene og utgjør pr januar 2016 kr 6.000.
Skademeldingen må minimum inneholde:

  • Boligselskapets navn
  • Forsikringspolisenummer
  • Navn på styreleder eller forsikringsansvarlig i styret, samt vedkommendes e-post og mobilnummer
  • Leilighetsnummer/seksjonsnummer
  • Årsak/beskrivelse av skade og hvorvidt boligen er beboelig
  • Skadedato og klokkeslett
  • Eventuelle følgeskader med opplysninger om eventuelle flere skadesteder med kontaktdata
  • Navn på hvem som har utført eventuelt skadeforebyggende arbeid eller hjelp.

Ved melding av skade gjelder følgende rutiner i Gjensidige:
Ved innmelding av nye skader vil skademelder/forsikringstaker som hovedregel bli kontaktet samme dag, innenfor åpningstiden kl. 08.00-16.00, alternativt dagen etter. Hvis spørsmål kan Gjensidige kontaktes på telefon 03100.

Når skademelder/forsikringstaker er kontaktet av Gjensidige, og Gjensidige har sendt bestilling på leverandør eller takst, blir skademelder/forsikringstaker kontaktet av forsikringsselskapets avtaleleverandør for å avtale befaring/besiktigelse før utløpet av dagen om skaden meldes inn før kl. 12. Meldes skaden inn etter kl. 12, blir man kontaktet innen kl.12 dagen etter.

Gjensidige vurderer hver enkelt skade med hensyn til hva behovet er, om det er leverandør (sanering, håndverker, rørlegger) eller takstmann som bestilles på saken.

Etter befaring mottar Gjensidige rapport fra leverandør, slik at Gjensidige tar erstatningsbeslutningen samme dag eller dagen etter befaring.

Når skadeomfanget er klart tar Gjensidige kontakt på telefon for å avtale videre oppgjørsprosess, dvs om forsikringstaker ønsker bistand til reparasjon eller kontantoppgjør. Kontantoppgjør vil si at forsikringstaker får utbetalt kostnaden for reparasjon av skaden og styrer gjenoppbyggingen selv.

Når skaden er ferdig reparert vil forsikringstaker fylle ut et ferdigmeldingsskjema i samråd med leverandøren som utførte reparasjonen. Dette skjemaet forteller Gjensidige om hvorvidt forsikringstaker er fornøyd med reparasjonen og om forsikringsselskapet kan betale faktura til leverandøren for oppdraget.
Husk at det er viktig å begrense skadeutviklingen. Påse derfor at alle andels-/seksjonseiere er kjent med hvor stoppekranene til boligene befinner seg. Ta straks kontakt med brannvesen eller rørleggervakt når dette er påkrevet.

Beboernes ansvar

  • Rapportere alle skader på eiendom til styret.
  • Sørge for å ha tegnet innboforsikring.
  • Kontakte eget forsikringsselskap ved skade på innbo.
  • Gjøre tiltak for å begrense skadeomfanget.
  • Sørge for å ha kjennskap til hvor stoppe-/hovedkran, brannslukkings- og brannsikringsutstyr er og hvordan det fungerer.
Meld skade

 

Gamle oljetanker

Dersom boligselskapet har en eller flere oljetanker med kapasitet til å oppbevare mer enn 3.200 liter olje, skal styret sikre at tanken er i betryggende stand, jfr. forurensningsforskriften kap. 1.

Gamle tanker ruster og vil før eller senere begynne å lekke olje. Dette kan medføre kostnader i hundretusenkroners klassen for eier.

Respektive styrer må kontrollere at tanken til enhver tid er i betryggende stand. Kontrollen skal gjennomføres som periodiske tilstandskontroller, eller ved automatisk lekkasjeovervåking – et godt eksempel på en rutine som skal være dekket av lagets HMS rutiner.

Det stilles krav til skriftlig dokumentasjon som også skal oppbevares av ansvarlig kontrollør (f.eks. brannvesen eller kommune). Kontrollør skal forelegge dokumentasjon for kommunen etter gjennomført tilstandskontroll.

Er tanken midlertidig ute av bruk skal den tømmes for olje og sikres slik at utilsiktet påfylling ikke kan forekomme.

Er tanken permanent ute av bruk skal den tømmes og graves opp. Oppgravet tank som ikke kan gjenbrukes uten fare for forurensning skal destrueres. Brannvesenet kan i særlige tilfelle gi tillatelse til at tanker som permanent tas ut av bruk, tømmes og rengjøres før gjenfylling med sand, grus eller lignende i stedet for oppgraving. For mindre tanker aksepteres det at tank fylles med spesialskum. På kondemnerte tanker skal påfyllingsanordning fjernes eller sikres for å unngå utilsiktet påfylling.
Merk at det er et krav om skriftlig melding til kommunen om at laget har en nedgravet oljetank. BORI Byggteknisk kan bistå i denne forbindelse.

Garasjeporter

Vi har i et av våre tilknyttede borettslag dessverre opplevd en tragisk ulykke som følge av klemskader i garasjeport. Vi må alle gjøre vårt ytterste for å redusere risikoen for slike ulykker i fremtiden. Dette er først og fremst styrets ansvar.

Lag som har motordrevne porter bes omgående ta kontakt med leverandør for å forsikre seg om at garasjeportene tilfredsstiller forskriftene, og at det, med mindre det allerede er gjort, installeres klemsikring, jfr. plan og bygningsloven § 89, byggeforskriftene TEK § 7-46 og produktansvarsloven med tilhørende standarder o.l.

BORI Byggteknisk kan bistå med kontakt med aktuelle leverandører for å få gjennomført nødvendige sikkerhetstiltak.

Det råder usikkerhet mht. om sikkerhetskravene er like spesifikke for porter montert før 1987. Vår anbefaling er imidlertid at alle installerer det som er mulig av sikringstiltak, som i tillegg til klemsikring også betyr tiltak knyttet til fingerklem, sideinngreps- og fallsikringsproblematikk.

For manuelle garasjeporter anses klemsikring ivaretatt ved at porten ikke lar seg lukke når den støter på en hindring. Vær oppmerksom på at fjæranordninger på f.eks. enkeltgarasjer med tiden kan løsne og bør etterses med jevne mellomrom i tillegg til festeanordninger for øvrig.

Vår sterke anbefaling er at alle lag som har denne type problemstillinger, setter dette på HMS-kalenderen og foretar nødvendige utbedringer.

Internkontroll

Alle virksomheter, herunder alle boligselskap, må forholde seg til Forskrift om Internkontroll.

Alle forhold er ikke dekket i forskriften, slik at en også må forholde seg til andre bestemmelser som fremgår, f.eks. i lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr, lov om brann- og eksplosjonsvern, lov om arbeidsmiljø, arbeidstid og stillingsvern mv.

Hovedhensikten med internkontroll i boligselskaper er:

  • å verne om liv, helse og materielle verdier
  • å skape et godt miljø for de som bor i området

BORI Byggteknisk bistår med å kartlegge, organisere og utføre nødvendige tiltak i samarbeid med styret. Det er styret som har hovedansvaret for at det er utarbeidet rutiner for internkontroll.

For styret er det også viktig å etablere rutiner for å informere beboerne om deres ansvar. BORI Byggteknisk kan bidra med forslag til informasjonshefter som kan brukes i denne forbindelse.

Kontroll av brannslukkingsutstyr

Hvor ofte skal pulverapparater kontrolleres?

Regelverket sier et pulverapparat skal kontrolleres hvert femte år. Kontrollørene måler trykket i beholderen og at pulveret «flyter» (at det ikke har klumpet seg). I tillegg sjekkes pulvergjennomstrømming og at splinten i håndtaket er forskriftsmessig.
Hvert tiende år skal apparatene inn til service hos godkjent firma. Ta kontakt, så hjelper vi deg gjerne.

 

Unngå vannskade

Ved å øke frekvens for eget ettersyn, vedlikehold og utskifting reduseres risiko for hendelser som fører til skader.

Tips for å unngå vannskader:

  • Sjekk slanger tilhørende vaske- og oppvaskmaskin for evt. sprekker.
  • Tømmeslanger fra vaske- og oppvaskmaskin må ha festeanordning til avløp.
  • Vaskemaskiner og oppvaskmaskiner bør stå i rom med sluk.
  • Sjekk avløpsrør under vaskekum kjøkkenbenk og servant baderom for evt. lekkasjer i koplinger.
  • Gjør alle i husstanden kjent med hvor hovedstoppekranen for vanntilførsel til bolig er plassert (merkelapp). Test om den stenger med jevne mellomrom.
  • Monter lokale stoppekraner til armatur kjøkken og servant bad.
  • Legg fuktbeskyttelse i benkeskap kjøkken, gjerne med en helning som leder vann ut foran kjøkkenbenk.
  • Bunnplate/vinylbelegg under oppvaskmaskin som leder vann fremover foran maskinen og varsler om vannlekkasje.
  • Monter vannvarsler på steder der det kan oppstå lekkasjer; kjøkkenbenk, bak varmtvannsbereder, bak oppvaskmaskin.
  • Unngå bruk av oppvaskmaskin og vaskemaskin når ingen er i leiligheten/boligen.
  • Rens sluk på baderom og vaskerom for å unngå oversvømmelser.
PCB i vinduer

PCB ble benyttet i en rekke produkter frem til ca. 1980. Da ble all bruk av PCB forbudt på grunn av de negative miljøpåvirkninger stoffet har.

I norskprodusert og importert isolerglass ble PCB brukt som tilsats i fugelimet som kapsler inn avstandslisten inni vindu.

Tidsperiode for bruk av PCB i fugelimet:

  • Norskprodusert isolerglass 1965 – 1975
  • Importert isolerglass fram til 1980

Det understrekes at ikke alle vinduer med isolerglass i denne tidsperioden inneholdt PCB.

Hvordan oppdage PCB i vinduer
Det er svært vanskelig å oppdage PCB i vinduer ved bare å se på det. For å være sikker må man ta en prøve av fugelimet i et vindu. Vindusglasset tas ut av rammen og det skjæres ut noen biter av fugelimet som sendes til analyse.

Utskifting av vinduer som inneholder PCB
Levetiden for vinduer er normalt 25 til 30 år. Dvs at de fleste vinduer som inneholder PCB er modne for utskifting. Det er et krav at vinduer som inneholder PCB og skal skiftes ut, leveres til et godkjent deponi. Så lenge vinduene er fastmontert i bygg, medfører de ingen forurensingsfare.

 

PCB i kondensatorer i lysarmatur

Kondensatorer i lysarmaturer som er produsert før 1980 inneholder trolig PCB.

Må man levere inn lysarmaturene?
Forskrift om farlig avfall sier at alle PCB-holdige kondensatorer i lysarmatur skal være tatt ut av bruk innen 1. januar 2005. Dersom man ønsker å beholde lysarmatur fra før 1980, må man være sikker på at de ikke inneholder PCB.

Hvor skal man levere dette?
Det anbefales at lysarmatur i sin helhet leveres til EE-avfallssystem. Tar man ut kondensatoren må den leveres til farlig avfallsmottak, mens resten av armaturet likevel må leveres til godkjent mottak for EE-avfall.

Asbest i luftventiler

Asbest ble brukt i luftventiler i boliger oppført i tidsperioden 1955 – 1970.

Asbest ble benyttet i en rekke produkter til boliger frem til ca. 1980. Da ble all bruk av asbest forbudt på grunn av de helsemessige skadevirkninger stoffet har. Det ble tidligere brukt i varmeisolering som for eksempel overflatebelegg, ildfaste tekstilvarer, papir og papp.

Ikke alle lufteventiler som ble montert i denne perioden inneholder asbest, men noen er belagt med asbest i ventilklaffene for å hindre brann i å spre seg til naboleilighetene.

Det er svært vanskelig å oppdage asbest ved bare å se på lufteventilene. Dersom du bor i en leilighet som er bygget i nevnte periode, bør det først sjekkes om det er et papplignende belegg på baksiden. For å være sikker må du sende produktet for analyse, og blir det konstatert asbest må du ikke foreta noen asbestfjerning på egen hånd. Denne type ventilklaff kan innholde asbest, og må skiftes ut.

Utskifting av lufteventiler som inneholder asbest
Det er ikke utarbeidet forskrifter om asbest som er rettet mot privatpersoner, men for arbeidstakere kreves det tillatelse for håndtering av asbest.

Blanketter for byggesak

Planlegger du å sette opp garasje eller tilbygg, kan du finne blanketter på hjemmesidene til Direktoratet for byggkvalitet.

 

BevarHMS

BevarHMS er en skreddersydd nettløsning for borettslag og sameier.

Det er styret i boligselskapet som har ansvaret for å møte myndighetenes krav til helse, miljø og sikkerhet (HMS). Styret er pliktig til å ha oversikt over alle fellesarealer og -installasjoner, fra brannsikring til utstyret på lekeplassen. Dersom en ulykke skulle oppstå, er det derfor styret som vil bli holdt ansvarlig, og det vil mest sannsynlig stilles spørsmål ved internkontrollen av HMS. Derfor er alle norske boligselskap pålagt å ha et system for oppfølging av HMS.

Bevar-HMS gir boligselskaper styring og oversikt i dette arbeidet. Ved bruk av det web-baserte programmet til Bevar-HMS gjennomføres internkontrollen som et sett med aktiviteter. En aktivitet vil si en type oppgaver som utføres for å sikre at forhold, avtaler, gjenstander og utstyr blir jevnlig vurdert, kontrollert og utført. I forbindelse med gjennomføringen av aktiviteter, benyttes sjekklister som er skreddersydd det enkelte boligselskapet. Ved oppdagelse av feil, mangler eller ved behov for forbedringer, registreres dette i systemet som et avvik med påfølgende tiltak. Systemet er lagt opp slik at alt av saker blir arkivert og kan fremlegges og dokumenteres for kommunal etat. Boligselskapene får videre tilgang til en HMS-håndbok som inneholder relevant informasjon om aktuelle risikoområder, rutiner, skjemaer og sjekklister.

Vi hjelper med å sette opp løsningen, og tilbyr en rekke tjenester slik at boligselskapet får den oppfølging det er behov for.

Uforpliktet pristilbud

logg inn BEVAR-HMS

 

Vedlikeholdsplaner

En vedlikeholdsplan fungerer som et verktøy for et boligselskap og hjelper styret til å sette av økonomiske midler til fremtidige vedlikehold og utbedringer av boligselskapets bygningsmasse og utearealer.

Det antas at forventet levetid på et bygg uten noen form for vedlikehold er 35 år. En vedlikeholdsplan kan derfor anses som en investeringsplan hvor man gjennom periodisk vedlikehold og rehabilitering av bygningsmassen forlenger byggets levetid slik at byggets standard opprettholdes samtidig som bomiljøet blir ivaretatt.

Målet med en vedlikeholdsplan er å gi en oversikt og et kostnadsbilde på bygningsdeler med behov for repeterende vedlikehold eller utskiftning. I tillegg inneholder planen tiltak på bygningsdeler eller elementer med behov for umiddelbart vedlikehold eller utskiftning. Tiltak med umiddelbart behov for vedlikehold eller utskiftning settes opp i budsjettplanens førstkommende år, mens bygningsdeler med repeterende vedlikeholdsbehov føres inn i planen på bakgrunn bygningsdelens tilstand og forventet levetid. For boligselskaper som ikke har økonomi til å gjennomføre tiltakene oppført i planen de førstkommende årene, tilpasses planen i samråd med våre ingeniører slik at tiltakene flyttes til et senere år.

Vedlikeholdsplan som Bori tilbyr strekker seg over en 10 års periode. I planen ligger det informasjon om tidligere utførte vedlikeholdsarbeider og utskiftninger av byggets bygningsmasse og utearealer. Tiltakene som anbefales utført for bygningsdeler som har behov for vedlikehold og/eller utskiftning tar utgangspunkt i anbefalinger gitt av SINTEF Byggforsk samt andre relevante kilder med erfaringsdata om tiltak på bygningsdeler/-elementer, levetid og kostnader forbundet med ulike materialer og bygningsdeler.

 

KORTFATTET OM ARBEIDET OG OPPBYGNINGEN AV EN VEDLIKEHOLDSPLAN:

  • Befaring av eiendommens fellesanlegg, det vil si bygningsmasse og utearealer.
  • Registrering og vurdering av tilstanden til bygningen(e). Bygningsdeler blir undersøkt visuelt samtidig som det blir tatt enkle målinger der det er aktuelt.
  • På bakgrunn av registreninger utarbeides en tilstandsrapport. Tilstandsrapport inneholder en beskrivelse av byggets konstruksjoner samt tilstanden til byggets bygningsdeler.
  • For bygningsdeler som har behov for vedlikehold eller utskiftning, oppgis det konkrete utbedringstiltak samt årstall for når tiltakene skal utføres. Kostnaden på tiltaket legges inn i vedlikeholdsplanens budsjett og er estimert på bakgrunn av en mengde- og kostnadsberegning.

 

Uforpliktet pristilbud

Vi leverer administrasjonstjenester innenfor alle typer prosjekt: