Hopp til innhold

Vedlikehold og rehabilitering

Tiden går – bygningsmassen eldes og har behov for vedlikehold, og beboernes behov endres. Dermed kan spørsmålet om vedlikehold og rehabilitering bli aktuelt. Vedlikeholdsarbeid som utføres for sent kan innebære store merkostnader og unødig store følgeskader.

Har styret tid, kapasitet, ressurser og den nødvendige kompetansen knyttet til økonomi, HMS og det tekniske til å følge opp større vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter? Å søke hjelp til planlegging og gjennomføring er en god løsning som vil kvalitetssikre prosjektet. Vi kan tilby styret hjelp til prosjekt- og byggeledelse. Dette gir trygghet for prosjektet, både når det gjelder kvalitet, fremdrift og økonomi, samt at gjeldende lovverk følges.

Vi kan bistå med vedlikehold og rehabilitering av ulikt omfang. Vi tilbyr også skreddersydde nettbaserte verktøy som gjør det enklere for styret å følge opp kravene til HMS og planlegge vedlikeholdsarbeidet i borettslaget eller sameiet.

Les mer om våre tjenester i menyen nedenfor.

Bistand ved vedlikehold

Vi i BORI Prosjekt har solid kompetanse og lang erfaring som prosjektledere ved gjennomføring av vedlikehold og rehabilitering av bygningsmassen ved bla. annet:

  • Vindus- og dørutskiftning
  • Fasaderehabilitering
  • Etterisolering
  • Omlegging av tak
  • Balkongrehabilitering
  • Rørfornying avløpsrør
  • Oppgradering av uteområder: veier, plener, parkeringsplasser, parkeringsanlegg, avfallsløsninger og lekeplasser
  • Våtromsrehabilitering: utskiftning av sluk, avløpsrør, overflater, bereder og armatur
  • Oppgradering av elektriske installasjoner
  • Endring eller tillegg av tekniske installasjoner: balansert ventilasjon, alternative oppvarmingskilder som f.eks. vannbåren varme

Ta kontakt med Teamleder Marie Holt Stensvold for en uforpliktende orientering. For mer informasjon om prosjektledelse ved planlegging og gjennomføring av prosjekter, se rehabiliteringsprosjekter.

Rehabiliteringsprosjekt

Styret i et borettslag eller sameie er i henhold til Plan og bygningsloven ansvarlig for å holde bygningene forsvarlig vedlikeholdt. Alle bygningsdeler har sin levetid og må vedlikeholdes og skiftes ut med jevne mellomrom. Forsikringsselskapet dekker ikke skader grunnet manglede vedlikehold, det er derfor utrolig viktig at styret har en god plan på vedlikehold og rehabilitering. Ved gjennomføring av rehabiliteringsprosjekter må man som styret i et borettslag eller sameie også oppfylle kravene til HMS som byggherre i henhold til byggherreforskriften.

BORI Prosjekt har solid kompetanse og lang erfaring med tilstandsvurdering av bygningsmassen samt planlegging og gjennomføring av rehabiliteringsprosjekter og samtidig ivareta kravene til HMS. Våre prosjektledere kan bistå i alle faser av prosessen; fra planlegging, ved utførelse og frem til overtagelse av prosjektet, samt bistand ved eventuelle reklamasjoner.

BORI Prosjekt bistår med:

  • Tilstandsvurdering, anbefaling av tiltak og prosjektkalkyle
  • Utarbeidelse av tilbudsgrunnlag og teknisk beskrivelse
  • Deltakelse i beboermøter og GFer
  • Utarbeidelse av planer og dokumenter for byggherrens HMS-ansvar (SHA)
  • Innhenting og evaluering av tilbud
  • Avklaringsmøter med entreprenør og styret
  • Utarbeidelse av budsjett og fremdriftsplan
  • Utarbeidelse av kontraktsdokumenter og avholde kontraktsmøte
  • Oppfølging på byggeplass ved oppstart og i utførselperioden med byggemøter og teknisk kontroll
  • Økonomioppfølging i utførelsesperioden
  • HMS-oppfølging på plass iht byggherreforskriften
  • Overtagelsesforretning ved ferdigstillelse av prosjektet
  • Bistand ved eventuelle reklamasjoner

Ta kontakt med teamleder Marie Holt Stensvold for en uforpliktende orientering om rehabilitering i ditt borettslag eller sameie.

Tips og råd

Det dukker av og til opp problemstillinger av teknisk art som våre kunder ønsker svar på. Her finner du noen aktuelle artikler. Er det et tema du vil ha nærmere belyst, men savner her, så gi oss gjerne et tips her marie@bori.no.

Forsikringer - skader på eiendom

BORI tilbyr, via Söderberg & Partners, forsikringsprodukter for boligselskaper fra to forskjellige aktører: Fremtind og Gjensidige.
Fremtind og Gjensidige tilbyr, i tillegg til bygningsforsikring, en pakke av dekninger som er tilpasset de fleste risikoer et boligselskap har. Söderberg & Partners er en nøytral forsikringsmegler, som fungerer som hovedkontakt for styret i borettslag og sameier, når de har spørsmål om forsikringen. Mer informasjon om Söderberg & Partners og forsikring finner styret i styreportalen.

Beboernes ansvar

  • Rapportere alle skader på eiendom til styret.
  • Sørge for å ha tegnet innboforsikring.
  • Kontakte eget forsikringsselskap ved skade på innbo.
  • Gjøre tiltak for å begrense skadeomfanget.
  • Sørge for å ha kjennskap til hvor stoppe-/hovedkran, brannslukkings- og brannsikringsutstyr er og hvordan det fungerer.
Meld skade
Gamle oljetanker

Dersom boligselskapet har en eller flere oljetanker med kapasitet til å oppbevare mer enn 3.200 liter olje, skal styret sikre at tanken er i betryggende stand, jfr. forurensningsforskriften kap. 1.

Gamle tanker ruster og vil før eller senere begynne å lekke olje. Dette kan medføre kostnader i hundretusenkroners klassen for eier.

Respektive styrer må kontrollere at tanken til enhver tid er i betryggende stand. Kontrollen skal gjennomføres som periodiske tilstandskontroller, eller ved automatisk lekkasjeovervåking – et godt eksempel på en rutine som skal være dekket av lagets HMS rutiner.

Det stilles krav til skriftlig dokumentasjon som også skal oppbevares av ansvarlig kontrollør (f.eks. brannvesen eller kommune). Kontrollør skal forelegge dokumentasjon for kommunen etter gjennomført tilstandskontroll.

Er tanken midlertidig ute av bruk skal den tømmes for olje og sikres slik at utilsiktet påfylling ikke kan forekomme.

Er tanken permanent ute av bruk skal den tømmes og graves opp. Oppgravet tank som ikke kan gjenbrukes uten fare for forurensning skal destrueres. Brannvesenet kan i særlige tilfelle gi tillatelse til at tanker som permanent tas ut av bruk, tømmes og rengjøres før gjenfylling med sand, grus eller lignende i stedet for oppgraving. For mindre tanker aksepteres det at tank fylles med spesialskum. På kondemnerte tanker skal påfyllingsanordning fjernes eller sikres for å unngå utilsiktet påfylling.
Merk at det er et krav om skriftlig melding til kommunen om at laget har en nedgravet oljetank. BORI Prosjekt kan bistå i denne forbindelse.

Garasjeporter

Vi har i et av våre tilknyttede borettslag dessverre opplevd en tragisk ulykke som følge av klemskader i garasjeport. Vi må alle gjøre vårt ytterste for å redusere risikoen for slike ulykker i fremtiden. Dette er først og fremst styrets ansvar.

Lag som har motordrevne porter bes omgående ta kontakt med leverandør for å forsikre seg om at garasjeportene tilfredsstiller forskriftene, og at det, med mindre det allerede er gjort, installeres klemsikring, jfr. plan og bygningsloven § 89, byggeforskriftene TEK § 7-46 og produktansvarsloven med tilhørende standarder o.l.

BORI Prosjekt kan bistå med kontakt med aktuelle leverandører for å få gjennomført nødvendige sikkerhetstiltak.

Det råder usikkerhet mht. om sikkerhetskravene er like spesifikke for porter montert før 1987. Vår anbefaling er imidlertid at alle installerer det som er mulig av sikringstiltak, som i tillegg til klemsikring også betyr tiltak knyttet til fingerklem, sideinngreps- og fallsikringsproblematikk.

For manuelle garasjeporter anses klemsikring ivaretatt ved at porten ikke lar seg lukke når den støter på en hindring. Vær oppmerksom på at fjæranordninger på f.eks. enkeltgarasjer med tiden kan løsne og bør etterses med jevne mellomrom i tillegg til festeanordninger for øvrig.

Vår sterke anbefaling er at alle lag som har denne type problemstillinger, setter dette på HMS-kalenderen og foretar nødvendige utbedringer.

Internkontroll

Alle virksomheter, herunder alle boligselskap, må forholde seg til Forskrift om Internkontroll.

Alle forhold er ikke dekket i forskriften, slik at en også må forholde seg til andre bestemmelser som fremgår, f.eks. i lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr, lov om brann- og eksplosjonsvern, lov om arbeidsmiljø, arbeidstid og stillingsvern mv.

Hovedhensikten med internkontroll i boligselskaper er:

  • å verne om liv, helse og materielle verdier
  • å skape et godt miljø for de som bor i området

BORI Prosjekt bistår med å kartlegge, organisere og utføre nødvendige tiltak i samarbeid med styret. Det er styret som har hovedansvaret for at det er utarbeidet rutiner for internkontroll.

For styret er det også viktig å etablere rutiner for å informere beboerne om deres ansvar. BORI Prosjekt kan bidra med forslag til informasjonshefter som kan brukes i denne forbindelse.

Kontroll av brannslukkingsutstyr

Hvor ofte skal pulverapparater kontrolleres?

Regelverket sier et pulverapparat skal kontrolleres hvert femte år. Kontrollørene måler trykket i beholderen og at pulveret «flyter» (at det ikke har klumpet seg). I tillegg sjekkes pulvergjennomstrømming og at splinten i håndtaket er forskriftsmessig.
Hvert femte år skal apparatene inn til service hos godkjent firma. Ta kontakt, så hjelper vi deg gjerne.

Unngå vannskade

Ved å øke frekvens for eget ettersyn, vedlikehold og utskifting reduseres risiko for hendelser som fører til skader.

Tips for å unngå vannskader:

  • Sjekk slanger tilhørende vaske- og oppvaskmaskin for evt. sprekker.
  • Tømmeslanger fra vaske- og oppvaskmaskin må ha festeanordning til avløp.
  • Vaskemaskiner og oppvaskmaskiner bør stå i rom med sluk.
  • Sjekk avløpsrør under vaskekum kjøkkenbenk og servant baderom for evt. lekkasjer i koplinger.
  • Gjør alle i husstanden kjent med hvor hovedstoppekranen for vanntilførsel til bolig er plassert (merkelapp). Test om den stenger med jevne mellomrom.
  • Monter lokale stoppekraner til armatur kjøkken og servant bad.
  • Legg fuktbeskyttelse i benkeskap kjøkken, gjerne med en helning som leder vann ut foran kjøkkenbenk.
  • Bunnplate/vinylbelegg under oppvaskmaskin som leder vann fremover foran maskinen og varsler om vannlekkasje.
  • Monter vannvarsler på steder der det kan oppstå lekkasjer; kjøkkenbenk, bak varmtvannsbereder, bak oppvaskmaskin.
  • Unngå bruk av oppvaskmaskin og vaskemaskin når ingen er i leiligheten/boligen.
  • Rens sluk på baderom og vaskerom for å unngå oversvømmelser.
PCB i vinduer

PCB ble benyttet i en rekke produkter frem til ca. 1980. Da ble all bruk av PCB forbudt på grunn av de negative miljøpåvirkninger stoffet har.

I norskprodusert og importert isolerglass ble PCB brukt som tilsats i fugelimet som kapsler inn avstandslisten inni vindu.

Tidsperiode for bruk av PCB i fugelimet:

  • Norskprodusert isolerglass 1965 – 1975
  • Importert isolerglass fram til 1980

Det understrekes at ikke alle vinduer med isolerglass i denne tidsperioden inneholdt PCB.

Hvordan oppdage PCB i vinduer
Det er svært vanskelig å oppdage PCB i vinduer ved bare å se på det. For å være sikker må man ta en prøve av fugelimet i et vindu. Vindusglasset tas ut av rammen og det skjæres ut noen biter av fugelimet som sendes til analyse.

Utskifting av vinduer som inneholder PCB
Levetiden for vinduer er normalt 25 til 30 år. Dvs at de fleste vinduer som inneholder PCB er modne for utskifting. Det er et krav at vinduer som inneholder PCB og skal skiftes ut, leveres til et godkjent deponi. Så lenge vinduene er fastmontert i bygg, medfører de ingen forurensingsfare.

PCB i kondensatorer i lysarmatur

Kondensatorer i lysarmaturer som er produsert før 1980 inneholder trolig PCB.

Må man levere inn lysarmaturene?
Forskrift om farlig avfall sier at alle PCB-holdige kondensatorer i lysarmatur skal være tatt ut av bruk innen 1. januar 2005. Dersom man ønsker å beholde lysarmatur fra før 1980, må man være sikker på at de ikke inneholder PCB.

Hvor skal man levere dette?
Det anbefales at lysarmatur i sin helhet leveres til EE-avfallssystem. Tar man ut kondensatoren må den leveres til farlig avfallsmottak, mens resten av armaturet likevel må leveres til godkjent mottak for EE-avfall.

Asbest i luftventiler

Asbest ble brukt i luftventiler i boliger oppført i tidsperioden 1955 – 1970.

Asbest ble benyttet i en rekke produkter til boliger frem til ca. 1980. Da ble all bruk av asbest forbudt på grunn av de helsemessige skadevirkninger stoffet har. Det ble tidligere brukt i varmeisolering som for eksempel overflatebelegg, ildfaste tekstilvarer, papir og papp.

Ikke alle lufteventiler som ble montert i denne perioden inneholder asbest, men noen er belagt med asbest i ventilklaffene for å hindre brann i å spre seg til naboleilighetene.

Det er svært vanskelig å oppdage asbest ved bare å se på lufteventilene. Dersom du bor i en leilighet som er bygget i nevnte periode, bør det først sjekkes om det er et papplignende belegg på baksiden. For å være sikker må du sende produktet for analyse, og blir det konstatert asbest må du ikke foreta noen asbestfjerning på egen hånd. Denne type ventilklaff kan innholde asbest, og må skiftes ut.

Utskifting av lufteventiler som inneholder asbest
Det er ikke utarbeidet forskrifter om asbest som er rettet mot privatpersoner, men for arbeidstakere kreves det tillatelse for håndtering av asbest.

Blanketter for byggesak

Planlegger du å sette opp garasje eller tilbygg, kan du finne blanketter på hjemmesidene til Direktoratet for byggkvalitet.

 

Internkontroll (HMS)

logg inn BORI-HMS

Alle boligselskap er pålagt å ha et system for oppfølging av HMS (helse, miljø og sikkerhet) gjennom interkontrollforskriften. Det er styret som har ansvaret for å møte myndighetenes krav til HMS. Dette dreier seg blant annet om risikovurdering, brannvern, ettersyn med installasjoner, lekeplasser og egenkontroll av fellesarealer. Dette skal gjøres gjennom periodisk og dokumentert utførsel av oppgaver. Dersom en ulykke skulle oppstå og man ikke har interkontrollen i orden kan styret bli holdt ansvarlig, det er derfor utrolig viktig å ha på plass gode rutiner.

BORI Prosjekt tilbyr BORI HMS som er en nettbasert løsning som letter styrets arbeidet gjennom en brukervennlig digital kontroll over oppgaver og historikk knyttet til interkontroll. Våre HMS rådgivere tilpasser systemet til ditt borettslag eller sameie, slik at styret kun trenger å forholde seg til varslede oppgaver som skal utføres.

Ved avtale om BORI HMS bistår vi med:

  • Kartlegging av bygningsmasse og installasjoner
  • Etablering av et skreddersydd system iht. ulike forskrifter
  • Tilpasse sjekklister og oppgaver til ditt borettslag eller sameie
  • Delegere oppgaver i styret, samt tilpasse frister, repetisjonsintervaller og varslingstidspunkt
  • Opplære styret i systemet
  • Årlig risikovurdering
  • Årlig revisjon av systemet
  • Oppdatering av systemet og oppgaver ved endring i bygningsmassen
  • Kontinuerlig back-up av data
  • Oppdatere styret og oppgaver ved relevante endringer i lovverket
  • HMS rådgiver tilgjengelig året rundt for spørsmål knyttet til systemet eller HMS
  • Tilgang til HMS-håndbok
  • Oversiktlig arkivering av serviceavtaler og rapporter

Vi håper at vi kan jobbe sammen for gode og trygge boliger og bo-områder.

Kontakt teamleder Marie Holt Stensvold for et uforpliktende tilbud

Vedlikeholdsplaner

Logg inn BORI VLP

BORI VLP er et interaktivt, digitalt verktøy for vedlikeholdsplanlegging. På bakgrunn av tilstandsvurdering, som utføres av byggkyndig personell ved BORI Prosjekt, setter vi opp en 10 års vedlikeholdsplan, som oppdateres annen hvert år. Vedlikeholdplanen utarbeides i samarbeid med styret og boligselskapets forretningsfører.

Hva er en vedlikeholdsplan og hva er målet med planen?
En vedlikeholdsplan fungerer som et verktøy for et boligselskap og hjelper styret til å sette av økonomiske midler til fremtidige vedlikehold og utbedringer av boligselskapets bygningsmasse og utearealer.

Det antas at forventet levetid på et bygg uten noen form for vedlikehold er 35 år. En vedlikeholdsplan kan derfor anses som en investeringsplan hvor man gjennom periodisk vedlikehold og rehabilitering av bygningsmassen forlenger byggets levetid slik at byggets standard opprettholdes samtidig som bomiljøet blir ivaretatt.

Målet med en vedlikeholdsplan er å gi en oversikt og et kostnadsbilde på bygningsdeler med behov for repeterende vedlikehold eller utskiftning. I tillegg inneholder planen tiltak på bygningsdeler eller elementer med behov for umiddelbart vedlikehold eller utskiftning. Tiltak med umiddelbart behov for vedlikehold eller utskiftning settes opp i budsjettplanens førstkommende år, mens bygningsdeler med repeterende vedlikeholdsbehov føres inn i planen på bakgrunn bygningsdelens tilstand og forventet levetid. For boligselskaper som ikke har økonomi til å gjennomføre tiltakene oppført i planen de førstkommende årene, tilpasses planen i samråd med våre ingeniører slik at tiltakene flyttes til et senere år.

Vedlikeholdsplan som BORI tilbyr strekker seg over en 10 års periode. I planen ligger det informasjon om tidligere utførte vedlikeholdsarbeider og utskiftninger av byggets bygningsmasse og utearealer. Tiltakene som anbefales utført for bygningsdeler som har behov for vedlikehold og/eller utskiftning tar utgangspunkt i anbefalinger gitt av SINTEF Byggforsk samt andre relevante kilder med erfaringsdata om tiltak på bygningsdeler/-elementer, levetid og kostnader forbundet med ulike materialer og bygningsdeler.

 

KORTFATTET OM ARBEIDET OG OPPBYGNINGEN AV EN VEDLIKEHOLDSPLAN:

  • Befaring av eiendommens fellesanlegg, det vil si bygningsmasse og utearealer.
  • Registrering og vurdering av tilstanden til bygningen(e). Bygningsdeler blir undersøkt visuelt samtidig som det blir tatt enkle målinger der det er aktuelt.
  • På bakgrunn av registreninger utarbeides en tilstandsrapport. Tilstandsrapport inneholder en beskrivelse av byggets konstruksjoner samt tilstanden til byggets bygningsdeler.
  • For bygningsdeler som har behov for vedlikehold eller utskiftning, oppgis det konkrete utbedringstiltak samt årstall for når tiltakene skal utføres. Kostnaden på tiltaket legges inn i vedlikeholdsplanens budsjett og er estimert på bakgrunn av en mengde- og kostnadsberegning.
Kontakt teamleder Marie Holt Stensvold for et uforpliktende tilbud

 

Tilstandsvurderinger

En tilstandsvurdering hjelper borettslag og sameier med å planlegge oppgraderings- og vedlikeholdsbehovet til bygningsmassen. Tilstandsvurderingen kan omfatte hele eiendommens bygningsmasse og uteareal, eller kun utvalgte bygningsdeler eller områder. Ved en tilstandsvurdering av hele bygningsmassen får styret oversikt over det nødvendige vedlikeholdsbehovet til bygningsmassen og hvilke tiltak som må gjennomføres. For mindre tilstandsvurderinger vurderes kun deler av bygget.

Gjennomføringen av en tilstandsvurdering starter med en befaring av bygningsmassen hvor den byggemessige tilstanden til bygningsdeler og komponenter blir vurdert. Vurderingen baserer seg på en grundig visuell undersøkelse, eventuelt i kombinasjon med enkle måling. På bakgrunn av kartleggingen utarbeides det en rapport som opplyser om bygningsdelenes tilstand og tilhørende tiltak som anbefales utført.

Vi kan bistå med en generell tilstandsvurdering, eller en tilstandsvurdering på utvalgte deler/områder av bygningsmassen slik som:

  • Fasader
  • Tak
  • Balkonger/terrasser
  • Vinduer og dører
  • Kjeller og loft
  • våtrom
  • Parkeringsområder og garasjebygg

Kontakt oss for et uforpliktende tilbud

Teamleder Marie Stensvold sørger for at du blir kontaktet.