Digitale årsmøter kan bli varig ordning og litt nytt om elbillading

Regjeringen foreslår at den midlertidige ordningen med at generalforsamling og årsmøte i borettslag og sameier kan gjennomføres helt eller delvis uten fysisk oppmøte, kan gjøres til en fast ordning. Forslaget kommer som følge av de erfaringer man har gjort seg etter koronaforskriften.

Fritt frem å velge digital gjennomføring
Borettslagsloven og eierseksjonsloven krever at generalforsamling og årsmøte gjennomføres med fysisk oppmøte. Lovene åpner ikke for at møtene avholdes på annen måte. I koronaforskriften ble det gjort et midlertidig unntak fra kravet om fysisk oppmøte i perioden 8. april til 27. mai 2020. Midlertidig lov 19. juni 2020 nr. 90 om forlenget frist og unntak fra krav til fysisk generalforsamling og årsmøte mv. i boligbyggelag, borettslag og eierseksjonssameier for å avhjelpe konsekvenser av utbrudd av covid-19, som gjaldt frem til 1. november 2020, åpnet for tilsvarende unntak.

Regjeringen foreslår nå å fjerne boliglovenes krav om fysiske møter, og i stedet innføre regler som overlater til det enkelte borettslag eller sameie å avgjøre hvordan møtet skal gjennomføres. Bestemmelsen er teknologinøytral og legger opp til en frihet til å velge mellom fysisk oppmøte eller digital gjennomføring. Forslaget har vært på høring med frist til 26.11.2020.

Forsvarlig gjennomføring
Det legges det opp til en mer skjønnsmessig bestemmelse som krever at styrene skal sørge for en forsvarlig gjennomføring. For å sikre forsvarlig gjennomføring og ivaretagelse av beboerdemokratiet stilles det krav til at det foreligger systemer som sikrer at lovens krav til generalforsamling og årsmøte er oppfylt og at deltakelse, identitet og stemmegivning kan kontrolleres på en betryggende måte.

Hva som er forsvarlig gjennomføring vil antagelig være noe avhengig av hvilke saker som skal behandles. Kanskje vil det i praksis stilles større krav til den konkrete forsvarlighetsvurderingen når et møte skal behandle saker av særlig viktighet for eierne. Uansett legges det for fremtiden opp til en skjønnsmessig vurdering, og stor fleksibilitet for borettslag og sameiers gjennomføring av sine møter.

Departementet viser i lovforslaget til at det foreligger velutviklede møteapplikasjoner som synes å ivareta forsvarlighetskravet. Fjernmøteteknologi vil i likhet med årsmøteapplikasjoner kunne aksepteres som forsvarlige løsninger. I forslaget utelukkes heller ikke bruk av e-post i de tilfeller det er få deltagere (mindre sameier og borettslag). Bruk av telefon avvises i høringsnotatet som forsvarlig møtegjennomføring ettersom deltagerne ikke kan se hverandre og er lite egnet for gode diskusjoner. For veldig små sameier med tre til fire deltagere utelukkes likevel ikke at telefonmøter kan være forsvarlig.

Styret beslutter gjennomføringen
Det er styret som etter lovforslaget skal kunne avgjøre om årsmøtet avholdes digitalt. Men minst to andelseiere, eller seksjonseiere, som til sammen har minst ti prosent av stemmene, kan kreve at det gjennomføres fysisk møte i borettslag og eierseksjonssameier. Dette tilsvarer terskelen for å kreve ekstraordinær generalforsamling eller ekstraordinært årsmøte, jf. borettslagsloven § 7-5 og eierseksjonsloven § 42.

Forslaget åpner videre opp for å tillate bruk av forhåndsstemmer. Samtidig må man da være klar over at dersom man benytter retten til å gi forhåndsstemme gir man samtidig avkall på muligheten til å endre oppfatning etter endt diskusjon.

Forslaget omfatter også styremøter. Med dagens teknologiske muligheter synes det ikke lenger nødvendig å pålegge styrer i borettslag og sameier å ha fysiske møter.

Ikke lenger krav om forhåndssamtykke til å kommunisere på e-post
Departementet foreslår samtidig å endre både borettslagsloven og eierseksjonsloven slik at det ikke lenger vil være krav om at laget eller sameiet må innhente uttrykkelig forhåndssamtykke for å kommunisere elektronisk med andelseierne eller seksjonseierne. Departementet foreslår i stedet en bestemmelse som går ut på at styret bestemmer hvordan meldinger og annet etter loven skal gis.

Forslaget åpner for at styret i slike tilfeller kan bestemme at det vil benytte brev / skriv når det skal sende meldinger til beboerne / eierne. For det andre gjør en slik regel det mulig for styrer å se hen til om det i laget bor mange som har signalisert at de ikke ønsker å motta informasjon elektronisk. I så tilfelle kan styret bestemme at disse – eller alle – skal få meldingene på papir. Eierseksjonslovens § 43 åpner allerede for elektronisk innkalling til årsmøter, men mangler både en generell bestemmelse om elektronisk kommunikasjon og avklaring av spørsmålet om forhåndssamtykke som de nye reglene omhandler.

Rett til å sette opp ladepunkt i borettslag.
Borettslagsloven har ikke regler om lading av elbil. Regjeringen har nå foreslått regler som tilsvarer regelen i eierseksjonssameier. Vedtas disse reglene vil en andelseier som har eksklusiv bruksrett til en bestemt parkeringsplass i borettslaget med styrets godkjenning ha rett til å etablere sin egen ladestasjon. Tilsvarende vil en andelseier som har rett til å parkere på borettslagets fellesareal få rett til å kreve at borettslaget etablere ladestasjon for felles bruk.

Etter lovforslaget er det styret som er tillagt kompetanse for å beslutte å etablere ladepunkter og infrastruktur. Styret vil bare kunne nekte dersom det er saklig grunn til det.

Hva er saklig grunn til å nekte?
I forslaget nevnes det flere forhold som kan være veiledende for når styret kan ha saklig grunn til å avslå.

Der tiltaket vil utgjøre halvparten av grunnbeløpet i folketrygden på vedtakstidspunktet (nå ca kr 50 000), i samlet økonomisk ansvar for den enkelte andelseieren, kan styret ha saklig grunn til å nekte. Grensen er kun veiledende og ikke absolutt. Kostnadene ved tiltaket må likevel veies opp mot andre relevante moment, for eksempel om borettslaget har god økonomi, om tiltaket vil øke markedsverdien på eiendommen på en slik måte at det kommer alle beboerne til gode, og om beboerne vil ha andre positive effekter av tiltaket. Som et eksempel på andre positive effekter nevnes økt strømkapasitet i den enkelte boenhet. Vurderingen tilsier at kostnadene kan være både lavere og høyere enn halvparten av grunnbeløpet før det gir saklig grunn til å nekte. Andre forhold som etter omstendighetene nevnes som mulig saklig grunn til å nekte, er at etableringen vil være i strid med gjeldende trygghetsnormer, og at borettslaget allerede har etablert et fullgodt ladetilbud. Videre kan det nevnes at Statsråd Nicolai Astrup under stortingsbehandlingen av forslaget uttalte at regelen begrenser seg til en rett til å etablere ladepunkt, og at etablering av hurtigladere således faller utenfor. I så fall betyr dette at etablering av hurtigladere vil kreve årsmøtevedtak med minst to tredjedels flertall.

Kostnadsfordelingen
Av forslaget legges det opp til en hovedregel om at fordelingen av kostnader som kan oppstå ved å legge til rette for lading, i utgangspunktet bør følge de alminnelige reglene i eierseksjonsloven og borettslagsloven, slik at kostnadene som hovedregel er å betrakte som en felleskostnad som skal fordeles etter sameiebrøk / fordelingsnøkkelen. Men departementet henviser til at unntaksregelen om nytte også kan gjøre seg gjeldende for visse kostnader. I høringsforslaget er det derfor gitt føringer på kostnadsfordelingen for de mest typiske kostnadspostene.

Kostnader til oppgradering av strømnettet er et tiltak som kommer alle beboerne til gode, og er derfor å anse som en felleskostnad.

Når det gjelder etablering av infrastruktur frem til ladepunktet, må tiltaket og kostnaden vurderes konkret. Departementet påpeker at det kan være aktuelt at de som ikke har eller vil kunne få en rett til å parkere på eiendommen når tiltaket blir vedtatt, holdes utenfor når kostnadene skal fordeles. Men motsetningsvis kan dette ikke gjelde for de som ikke har bil, men har rett til å parkere. Også de med rett til å parkere, men som ikke benytter seg av retten, må være med å dekke kostnaden.

Når det gjelder kostnader til innkjøp av selve ladepunktet og montering på plass som er til eksklusiv bruk for en bestemt bruker, skal kostnaden belastes den enkelte. Men dersom ladepunktet etableres på en plass alle har tilgang til skal kostnaden betales av felleskapet som en felleskostnad.

Forbruk av strøm vil normalt knyttes til den enkelte plass og skal belastes brukeren.

Ved lovendringer stadfestes endelig rettet til å lade også i borettslag.

Lovforslaget er i disse dager til behandling i Stortinget, og vil trolig bli iverksatt allerede ved nyttår.

Enklere regler for å slå sammen eierseksjonssameier
Avslutningsvis kan det også nevnes at Regjeringen har foreslått endringer som skal gjøre det enklere å slå sammen eierseksjonssameier. Etter dagens regelverk er det uklart om sammenslåing vil kreve tilslutning fra samtlige seksjonseiere. Arbeidet med å innhente samtykker til en ønsket sammenslåing er ressurs- og tidkrevende, og én seksjonseier kan alene stoppe en prosess som alle de øvrige ønsker.

Derfor foreslås nå en ny hovedregel om kvalifisert flertall på årsmøtet for å kunne vedta sammenslåing. I utgangspunktet vil sammenslåing da kun kreve to tredjedels flertall av de avgitte stemmer, men hvis det i det konkrete tilfellet fremstår som en «vesentlig endring av sameiets karakter» kreves det tilslutning fra samtlige eierseksjonseiere i sameiet. Sammenslåing vil således, i seg selv, ikke representere noen vesentlig endring av et sameies karakter dersom dette lovforslaget blir vedtatt av Stortinget.

Regelen vil være en etterlengtet forenkling for de sameiene som har planer om sammenslåing.

Artikkelen er skrevet av Marianne Frisvold Furuseth som jobber som advokat hos vår samarbeidsparter Bing Hodneland advokatselskap mff@binghodneland.no / www.binghodneland.no