Hvem er inhabil ved avstemmingen i borettslag og sameier?

Tekst: senioradvokat Marianne Frisvold Furuseth, Ræder Bing advokatfirma AS.

Habilitetsregel

Når beslutninger skal tas i borettslag og sameier, er det her som i andre selskapssammenslutninger, krav om habilitet ved avstemmingen. At en person er inhabil eller «ugild» innebærer etter en normal språklig forståelse at det foreligger omstendigheter som er egnet til å svekke tilliten til vedkommendes upartiskhet.

Habilitetsreglene skal bidra til at beslutninger i sameier og borettslag tas på et saklig grunnlag og skal hindre at styremedlemmets egeninteresse går foran felleskapets interesser. Kravet til habilitet i styresammenheng skal sikre styret nødvendig tillit i sin utøvelse av drift og forvaltning. Regelen er strengere for et styremedlem i utøvelse av sitt styreverv, enn for sameier som skal stemme på årsmøtet.

Ofte blir regelen for strengt praktisert

Erfaring viser at man ofte stiller for strenge krav til sameiers habilitet på årsmøter. Det er ikke slik at en eier med særlig interesse for et utfall ikke skal kunne delta i avstemmingen. Tvert om er det fullt legitimt å argumentere for og stemme i tråd med sine egne interesser.

Et praktisk eksempel illustrerer poenget: Et styremedlem oppdager gjennom sitt verv at felleskostnadene er urimelig fordelt i dennes disfavør. Styremedlemmet er ikke avskåret fra å fremme forslag for årsmøtet om en annen kostnadsfordeling og avgi sin stemme. Habilitetsreglene er ikke til hinder for at han eller hun må kunne bruke sin stemmerett når saken kommer opp på årsmøtet. En annen sak er at en slik omfordeling nærmest er umulig å gjennomføre fordi den krever at alle sameierne uttrykkelig sier seg enige.

Et annet praktisk eksempel som ikke har et like opplagt svar, er saker der sameiet skal behandle spørsmål om å avstå fellesareal: Er den seksjonseier som har tatt initiativ overfor sameiet til å selge fellesareal på loftet for loftsutbygging inhabil når saken skal behandles på årsmøtet. Samme eier har selv interesse av å kjøpe arealet. Spørsmålet er om seksjonseier i egenskap av å være en mulig kontraktsmotpart kan delta i avstemmingen om et salg av fellesarealet. Er seksjonseier inhabil fordi saken omhandler en avtale med ham/henne selv?

Det samme spørsmålet kan stilles når den nevenyttige seksjonseier mot betaling tilbyr seg å male sameiets trappeoppgang. Er han inhabil til å delta i avstemming når årsmøtet skal ta stilling til om sameiet skal inngå avtalen?

I begge eksemplene er svaret nei.

Habilitetsregler på sameiets årsmøte

Det klare utgangspunkt er at en sameier ikke er inhabil på årsmøtet. Prinsippet bygger på grunnleggende eierskapstanker. Sameieren er i egenskap av sitt eierskap gitt stemmerett. Dette betyr at i årsmøtet hvor interessetvister skal diskuteres og avgjøres er det fullt ut legitimt for en seksjonseier å både argumentere for, og stemme i tråd med, sine egne interesser. For eksempel kan en eier uten bil selvfølgelig delta i diskusjonen om utvidelse eller utbedring av garasjeplasser, og eieren med barn må kunne delta i avstemming om å opparbeide en lekeplass på fellesarealet.

Når er sameier, eventuelt dennes fullmektig, inhabil?

Det er kun i helt konkrete saker at en sameier (seksjonseier) er inhabil på sameiets årsmøte. Dette er:

• I saker der en skal behandle spørsmål om søksmål mot sameier eller hans nærstående,
• I spørsmål om ansvar ovenfor sameiet, straffeansvar, erstatningsansvar, og kontrakts ansvar. Det samme gjelder dersom ansvaret rammer sameiers nærstående,
• I avstemming om søksmål mot andre og om andres ansvar der vedkommende sameier selv har en vesentlig interesse i saken som kan stride mot sameiets interesser. Andre kan være arbeidskollega eller venner,
• I saker om salgspålegg eller krav om fravikelse som angår sameier eller noen av dennes nærstående.

Dette betyr at den nevenyttige seksjonseier kan stemme for sitt forslag om mot betaling å tilbyr seg å male sameiets trappeoppgang.

Den inhabile seksjonseier kan selvsagt delta i behandlingen av saken, uttale seg og sette frem forslag. Seksjonseieren må imidlertid avstå fra å stemme.

I borettslagsloven har inhabilitetsregelen en annen formulering.

Som følge av at eierseksjonsloven er av nyere enn borettslagsloven er det i borettslag fortsatt en regel om at en andelseier er inhabil til å delta i avstemning om avtaler mellom andelseieren og borettslaget.

I borettslag kan derfor ingen stemme på generalforsamlingen om avtaler med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående ovenfor laget. Dette betyr at den nevenyttige andelseier i borettslag ikke kan stemme for sitt forslag om mot betaling å tilbyr seg å male borettslagets trappeoppgang.

Departementet uttalte i forarbeidene til eierseksjonsloven at de i et senere lovarbeid ville se nærmere på om også burettslagslova bør fjerne avtalealternativet som en inhabilitetsgrunn. En slik revisjon er ikke gjennomført. Habilitetsreglen er derfor fortsatt noe strengere i borettslag enn i sameier.

Habilitetsregler for styremedlemmer

Habilitetsreglene er strengere for styremedlemmer rundt styrebordet, enn for seksjonseierne/andelseierne på årsmøtet. Forskjellen ligger i den forpliktelse et styremedlem har påtatt seg på vegne av sameierne. Styremedlemmet skal i egenskap av sitt verv representere sameiets / lagets interesser. Regelen er lik for borettslag og sameier.

Et styremedlem (og varamedlem) må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av et spørsmål som medlemmet selv eller hans nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk interesse i.

Grunnvilkåret for inhabilitet er at styremedlemmet har en særinteresse. En særinteresse kan betegnes som en interesse som er i konflikt med felleskapets interesse. Særinteressen kan være økonomisk, for eksempel dersom et styremedlem har eierinteresser i et selskap som ønsker å tilby sine tjenester til sameiet. Men det kan også foreligge en særinteresse hvis noen som styremedlemmet har nær tilknytning til, er selskapets motpart.

Særinteressen kan også være av personlig karakter, typisk vennskap eller fiendskap til en potensiell kontraktspart. Typisk at styreformannens bestekompis er deleier i et graverfirma som tilbyr sine tjenester til sameiet.

Særinteressen må i tillegg være framtredende. At et styremedlem har en mindre aksjepost i et selskap som sameiet vurderer å inngå kontrakt med, er derfor ikke nok til å erklære inhabilitet, ei heller et styremedlems mer perifere vennskap til en kontraktsmotpart.

Man er heller ikke inhabil bare fordi man er interessert i et bestemt utfall. Et styremedlem med små barn kan naturligvis delta i styremøtet der behovet for oppgradering av lekeplassen diskuteres.

Et styremedlem som er part i saken vil derimot alltid være inhabil. Dersom det rettes et salgspålegg mot et styremedlem, er vedkommende selvsagt inhabil og må fratre under behandlingen og avgjørelsen, og er selvfølgelig utelukket fra å forberede saken for styret. Det samme gjelder dersom et styremedlem ber styret om samtykke til å få gjennomført tiltak på fellesarealet i den hensikt å tilpasse fellesarealet til egne behov.

Også hvis saken er av særlig interesse for styremedlemmenes nærstående, kan styremedlemmet være inhabil.

Alle styremedlemmer skal alltid gjøre en vurdering av seg selv i forhold til habilitetsspørsmålet. Styret bør avklare spørsmålet straks. Vedkommende må ikke delta i styrets behandling av spørsmålet. Det kloke styremedlemmet vil imidlertid på eget initiativ trekke seg fra videre behandling lenge før andre behøver å stille spørsmål ved hans eller hennes habilitet.

Påstander med annet motiv

Dessverre kan det skje at påstander om inhabilitet blir fremsatt på usaklig grunnlag, typisk som et forsøk på et strategisk fremstøt fra en seksjonseier med motstridende interesse. Her må styret sørge for en forsvarlig styrebehandling av spørsmålet.

Virkningen av inhabilitet

Dersom inhabiliteten kan sies å ha påvirket vedtakets innhold, må vedtaket være ugyldig.

Avtaler som bygger på et slikt ugyldig vedtak binder likevel sameierne dersom tredjemann var i aktsom god tro. Erstatningskrav for eventuelle tap kan i slike tilfeller  være aktuelt.

Virkningene av at regelen ikke overholdes kan derfor få store konsekvenser. Habilitetsspørsmålene kan ofte ha et grensesnitt mot mindretallsvernet og forbudet mot å treffe beslutninger som gir visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andres bekostning. Grensetilfellene er mange og er man i tvil kan en advokat bistå med råd og veiledning.